Mikrostandorte
Frequenz bestimmt Qualität
Der Erfolg eines Einzelhandelsstandortes wird neben der Situation am Makrostandort auch von kleinräumig wirksamen Komponenten beeinflusst, wie zum Beispiel durch die Geschäftslage bzw. die damit zusammenhängenden Frequenzen.
1 Bedeutung der Mikroebene
Der Markterfolg eines Einzelhandelsgeschäftes entscheidet sich wesentlich dadurch, dass auf der Mikroebene die richtige Standortwahl getroffen bzw. die hier wirksamen Standortfaktoren so beeinflusst werden, dass man erfolgreich am Markt agieren kann.
Ein Praxisbeispiel macht dies deutlich: Ein Geschäft konnte allein durch die Verlegung seines Eingangs von einer Geschäftsseite auf die andere eine deutliche Umsatzsteigerung - im konkreten Fall rund 15 Prozent - erzielen. Dies wurde dadurch möglich, dass der neue Geschäftseingang auf der dem Kunden zugewandten Seite des Ladenlokals installiert und offen gestaltet wurde.
Weiteres Beispiel: Bundesweit agierende Unternehmen interessieren sich bei geplanter Einmietung in Einkaufszentren oft nur für bestimmte Ladenlokale. Auch dies macht deutlich, dass auf der Mikroebene Erfolgsfaktoren existieren bzw. zu beachten sind. Einmietungen eines Filialisten erfolgen zum Beispiel dann, wenn ein Standort in der Erdgeschoss-Ebene in der Nähe des Eingangsbereiches verfügbar ist. Keine Einmietung erfolgt häufig dann, wenn in einer Erdgeschoss-Ebene ein abseits des Hauptlaufs gelegenes Ladenlokal offeriert wird oder nur die Obergeschoss-Ebene zur Verfügung steht.
2 Prüfkriterien des Mikrostandortes
In Bezug auf den Erfolgsfaktor Mikrostandort sollte jeder Einzelhändler sein Geschäftslokal anhand einiger Prüfkriterien kritisch unter die Lupe nehmen. Dazu gehören folgende Fragen, die zu beantworten und zu bewerten sind:
• Welcher Makrostandort bzw. Zentrentyp liegt vor?
- Innenstadt,
- Stadtteilzentrum,
- Sonderlage,
- kein Funktionskern.
• Welche Frequenzen sind am Standort feststellbar?
a) generelles Niveau:
- A-Frequenz (beste Lage),
- B-Frequenz,
- nicht nennenswerte Frequenz.
b) Wie ist der Kundenlauf in Geschäftsnähe (von wo nach wo)?
• Wie ist die Infrastruktur / Erreichbarkeit des Standortes zu bewerten?
• Umfeldbezogene Fragestellungen:
- Wie sind die Sichtbeziehungen vom Straßenraum bzw. aus Passantensicht?
- Wie ist das Umfeld gestaltet (Wohnfunktion, vertretene Handelsbranchen etc.)?
3 Qualität des Mikrostandortes
Gewichtet man die dargestellten Faktoren, so kann festgestellt werden, dass die Frage der Kundenfrequenz in Geschäftsnähe von erheblicher Bedeutung für die Qualität des Mikrostandortes ist. In der Praxis spricht man häufig von einer 1a-Lage oder Hauptverkehrslage, wenn die Frequenz vergleichsweise sehr hoch ist. Das Gegenstück bilden Nebenlagen oder Nebenverkehrslagen mit entsprechend niedriger Frequenz. 1a-Lagen und Nebenlagen sind aber keine absoluten Begriffe, vielmehr sind sie je nach Stadt bzw. Standort individuell zu definieren.
Ein Standort ist für die meisten Einzelhandelsbranchen in aller Regel dann qualitativ hochwertig, wenn unabhängig von den auf das eigene Geschäft bezogenen Frequenzen „Lauf herrscht“. Demzufolge muss gesehen werden, dass die frequenzerzeugende Wirkung anderer Geschäfte für den eigenen Markterfolg sehr wichtig ist. Andere Geschäfte sind somit nicht nur Konkurrenten, sondern oft auch Frequenzbringer für das eigene Geschäft.
Von der räumlichen Nähe zu anderen Einzelhandelsbetrieben profitieren somit zahlreiche Branchen erheblich, jedoch nicht alle gleichermaßen. Verträglichkeiten und umsatzfördernde Wirkungen zu anderen Geschäften sind zum Beispiel für Warengruppen wie Bekleidung, Sportartikel oder Schuhe sehr wichtig. Umgekehrt entfalten zum Beispiel eine Tankstelle und ein Bekleidungsgeschäft im Grunde keine Synergiewirkungen.
Welches Umfeld zu welchem Einzelhandelsgeschäft passt bzw. nicht passt, ist in der folgenden Übersicht zusammengestellt. Aus ihr geht hervor, welche Branchen des Einzelhandels sehr gut oder gut miteinander verträglich und welche Standortkonstellationen eher schädlich sind. Die Ausführungen verstehen sich als Schwerpunkteinschätzungen, die im Einzelfall abweichen können.
4 Fazit
Sowohl die Makro- als auch die Mikroebene muss ein Einzelhändler bei der Auswahl und Bewertung eines Standortes berücksichtigen. Die Standortqualität hängt auf der Mikroebene im Wesentlichen von der Lage, der Kundenfrequenz, der Erreichbarkeit und der Konkurrenz ab.
