Erreichbarkeit und Frequenz des Standorts

Dem Faktor Verkehr kommt im Rahmen von Standortanalysen für Einzelhandelsbetriebe und -immobilien eine maßgebliche Bedeutung zu. So sind verkehrliche Aspekte für die Abgrenzung von Einzugsgebieten, aber auch für die Bewertung von Mikrostandorten wichtige Kriterien. Dabei ist die Verkehrsanalyse nicht mit einer ingenieurtechnischen oder konzeptionellen Verkehrsuntersuchung im Zusammenhang mit einer Verkehrsplanung gleichzusetzen. Vielmehr beschränkt sich der Untersuchungsumfang auf diejenigen verkehrsbezogenen Sachverhalte, die für die Standortwertigkeit in Bezug auf den Einzelhandel von Bedeutung sind. Die im Rahmen einer Verkehrsanalyse als Teil einer Standortanalyse zu berücksichtigenden Fragestellungen variieren je nach Ausgangslage und Zielsetzung.

1 Verkehrsmittel der Kunden
Grundsätzlich umfasst der hier verwendete Begriff „Verkehr“ alle Verkehrsarten - also neben dem motorisierten (Pkw, Krafträder) und nichtmotorisierten (Radfahrer, Fußgänger) Individualverkehr auch den Öffentlichen Verkehr (Busse, Bahnen, Sammeltaxen). Angesichts der in den letzten Jahrzehnten stetig gewachsenen Motorisierung der Bevölkerung liegt jedoch auch im Einzelhandel bei verkehrsbezogenen Standortfragen der Schwerpunkt der Betrachtung auf dem Pkw-Verkehr, wenngleich eine ausschließliche Betrachtung des motorisierten Individualverkehrs je nach Fallgestaltung zu Fehleinschätzungen führen kann.

Die Frage, welchen Stellenwert der Pkw-Verkehr für einen Betrieb hat und ob und in welchem Umfang andere Verkehrsmittel (Öffentlicher Verkehr, Radfahrer, Fußgänger) von Bedeutung sind, hängt von zahlreichen Faktoren ab.

Einen wichtigen Bestimmungsfaktor stellt zunächst das angebotene Sortiment dar. Insbesondere Einzelhandelsbetriebe mit Artikeln, deren Einkauf für den Kunden aufgrund von Masse, Größe oder Gewicht einen hohen Transportaufwand bedeutet, werden überwiegend von Pkw-Fahrern besucht. Dies betrifft zum Beispiel die Sortimentsbereiche Möbel (Abholmärkte), Bau- und Heimwerkerbedarf bzw. Elektrogroßgeräte. Auch im Lebensmittelbereich ist ab einer bestimmten Betriebsgröße der Pkw mittlerweile das wichtigste Kundenverkehrsmittel.

Beim heutigen Verbraucherverhalten, welches durch seltenere, aber umfangreichere Einkaufsvorgänge (Wocheneinkauf) geprägt ist, übernimmt der Kofferraum die Rolle der Einkaufstasche. Dagegen besteht aus Kundensicht für Betriebe mit kleinteiligen Sortimenten (beispielsweise Bekleidung, Schuhe, Schmuck, Optik oder Spielwaren) kein Zwang zur Pkw-Nutzung. Dennoch zeigt sich in der Praxis, dass häufig unabhängig von diesem Aspekt insbesondere für großflächige Fachmärkte bei der Standortwahl die Ausrichtung auf den Pkw-Kunden im Vordergrund steht.

Die Frage, welche Bedeutung dem Öffentlichen Verkehr für eine Standortbewertung zukommt, hängt in hohem Maße davon ab, welchen Stellenwert die Öffentlichen Verkehrsmittel insgesamt im jeweiligen Siedlungsgefüge haben. Insbesondere in den Ballungsräumen mit gut ausgebauten und leistungsfähigen Verkehrsnetzen ist der Öffentliche Verkehr auch für den Einzelhandel von maßgeblicher Bedeutung, während er in den eher ländlich geprägten Räumen mit vergleichsweise unattraktiven öffentlichen Verkehrsangeboten für den Einkaufsverkehr kaum eine Rolle spielt.

2 Erreichbarkeit des Standorts
Grundsätzlich sind im Zusammenhang mit dem Themenbereich Verkehr zwei wesentliche Aspekte für die Standortwahl von Bedeutung. Zum einen stellt die Frage der Verkehrsanbindung bzw. der Erreichbarkeit ein zentrales Kriterium dar. Zum anderen kann das an einem Standort vorhandene Verkehrsaufkommen ein Standortfaktor sein, der die Umsatzchancen maßgeblich beeinflusst. Der Aspekt der Erreichbarkeit ist im Bereich des Einzelhandels als einer der wichtigsten Standortfaktoren anzusehen.

Im Gegensatz zum Versandhandel ist der stationäre Handel darauf angewiesen, dass die Kunden zum Verkaufsstandort kommen. Insofern hängen die Erfolgsaussichten davon ab, mit welchem Aufwand die Kunden den jeweiligen Einzelhandelsstandort erreichen können.

Dabei ist neben der Distanz insbesondere der Zeitaufwand, der für den Kunden entsteht, um zum Standort zu gelangen, ein maßgebliches Bewertungskriterium für den Faktor Erreichbarkeit. Dabei werden die tatsächlich zurückzulegenden Entfernungen und auch der hierfür notwendige Zeitaufwand durch die Verkehrsanbindungen bestimmt. Insofern ist mit Blick auf den Pkw-Verkehr die Dichte und Leistungsfähigkeit des Straßennetzes ein ausschlaggebendes Bewertungskriterium.

Die Erreichbarkeit als Kriterium zur Abgrenzung des möglichen Einzugsgebiets eines Standorts bzw. Betriebs kann unter anderem anhand der Fahrzeiten, die sich für potenzielle Kunden aus der Umgebung auf den Verkehrswegen zum Standort ergeben, vorgenommen werden.

In Abhängigkeit von der jeweiligen Einzelhandelsnutzung (Betriebstyp, Größe, Sortiment) ist bei der Bewertung der Erreichbarkeit zu fragen, ob für das Vorhaben bzw. den schon bestehenden Betrieb eher die groß- oder die kleinräumige Erreichbarkeit im Vordergrund steht.

So ist insbesondere für großflächige, regional bedeutsame Anbieter, die über die lokale Bevölkerung hinaus auch Bewohner außerhalb der Standortgemeinde ansprechen, die großräumige Erreichbarkeit wichtiger als die Erreichbarkeit aus dem nahen Standortumfeld. Dagegen wird es für kleinere, nahversorgungsorientierte Anbieter verstärkt darauf ankommen, von den nahegelegenen Wohngebieten her gut erreichbar zu sein, während die Erreichbarkeit aus den umliegenden Städten und Gemeinden für diese Betriebe von geringerer Bedeutung ist.

In den meisten Fällen werden jedoch sowohl die groß- als auch die kleinräumige Erreichbarkeit mit jeweils unterschiedlicher Gewichtung zur Bewertung der Standortsituation geprüft, wobei die Gewichtung in erster Linie von dem jeweils geplanten bzw. bestehenden Betriebskonzept abhängt.

Für die großräumige, regionale Erreichbarkeit kann insbesondere die unmittelbare Anbindung an überörtlich bedeutsame Straßen (Autobahn, Bundesstraße, Landstraße, Straßen zu Bahnhöfen) ein wichtiges Standortkriterium sein. Insbesondere innerhalb von Großstädten sind zudem Standorte an innerstädtischen Hauptverkehrsachsen für bestimmte Betriebstypen (zum Beispiel Fachmärkte, Lebensmittelläden) attraktiv. Darüber hinaus kann die Lage an einem Halte- bzw. Umsteigepunkt der Öffentlichen Verkehrsmittel (U-, S-Bahnstation, Bushaltestelle) von Vorteil sein, sofern diese in einem attraktiven Zeittakt bedienen.

Die für nahversorgungsorientierte Anbieter (zum Beispiel kleinere Lebensmittelanbieter, Apotheken, Drogerien) wichtige, kleinräumige Erreichbarkeit bezieht sich häufig auf die Möglichkeit für die Kunden, den Standort zu Fuß oder mit dem Rad aus den Wohngebieten mit zumutbarem Zeit- und Wegeaufwand erreichen zu können. Hier stellt zum Beispiel die Lage im Zentrum eines hochverdichteten Wohngebiets eine günstige Ausgangssituation dar.

Auch für die Betriebe, die sich in den nur eingeschränkt oder überhaupt nicht für den Pkw-Verkehr zugänglichen Innenstadtlagen befinden, steht die kleinräumige Erreichbarkeit im Vordergrund. Hier besteht zwar grundsätzlich für die Innenstädte als Ganzes die Notwendigkeit, für den Pkw-Verkehr und möglichst auch mit Öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar zu sein, für den einzelnen Betrieb kann jedoch die Nähe zu den maßgeblichen Parkplatzangeboten der Innenstadt (zum Beispiel Großparkplätze, Parkhäuser, Tiefgaragen) aber auch zum (Haupt-)Bahnhof ein Standortvorteil sein.

Als Beispiel einer Beurteilung der großräumigen Pkw-Erreichbarkeit für verschiedene Lagesituationen dient folgendes Bewertungsmuster:

3 Engpassfaktor Parkraum
Die Frage der Erreichbarkeit für den Pkw-Verkehr steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Parkplatzproblematik. Insofern ist stets die Frage zu beantworten, ob an dem betreffenden Standort - auch zu Spitzenzeiten - ausreichende Stellplatzkapazitäten zur Verfügung stehen bzw. geschaffen werden können.

Dabei wird die Zahl der notwendigen Parkplätze insbesondere durch folgende Faktoren bestimmt, die anhand von Erfahrungswerten für jeden Betriebstyp in Ansatz gebracht werden müssen:
- erwartetes Besucheraufkommen,
- Anteil der Pkw-Besucher,
- durchschnittliche Personenbesetzung pro Pkw.

Das erwartete Besucheraufkommen wiederum kann unter anderem durch folgende Faktoren ermittelt werden:
- erwarteter Zielumsatz,
- anzusetzender, durchschnittlicher Einkaufsbetrag (betriebstypenspezifisch),
- durchschnittliches Verhältnis von Besuchern zu Kunden (betriebstypenspezifisch).

4 Einfluss des Verkehrsaufkommens
Neben den Fragen der Erreichbarkeit stellt auch der Aspekt des am Standort vorhandenen Verkehrsaufkommens einen wichtigen Standortfaktor dar, der je nach Fallgestaltung das mögliche Umsatzpotenzial beeinflussen kann, aber seinerseits so gut wie nicht zu beeinflussen ist.

So ergibt sich zum Beispiel für Lebensmittelmärkte aus dem Durchgangsverkehr an stark befahrenen, überörtlich bedeutsamen Verkehrsachsen neben der örtlich ansässigen Nachfrage ein zusätzliches Potenzial. Andererseits können sich aber aus einem hohen Verkehrsaufkommen auch Beeinträchtigungen der Erreichbarkeit ergeben, etwa wenn die Zufahrtswege regelmäßig überlastet sind und somit die Anfahrt des Standorts durch häufig auftretende Verkehrsstaus behindert wird.

Insbesondere für Standorte an stark befahrenen Straßen ist zudem die Frage, ob das Grundstück direkt anfahrbar ist (kurz: Erschließung), von Bedeutung. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Zu- und Abfahrt zum/vom Standort problemlos möglich ist. Hier können zum Beispiel separate Abbiege- bzw. Einfädelungsspuren, Ampel- oder Kreisverkehrsanlagen dazu beitragen, die Abwicklung des zu- und abfließenden Verkehrs auch bei hohem Aufkommen zu ermöglichen.

Um den Faktor Verkehrsfrequenzen bzw. Verkehrsbelastungen richtig einschätzen zu können, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, bei den zuständigen Behörden (Stadtverwaltung, Straßenverkehrsbehörden) eventuell vorliegende Ergebnisse von Verkehrszählungen anzufordern, in denen die durchschnittlichen, täglichen Verkehrsmengen an bestimmten Zählpunkten ermittelt werden.

In besonderem Maße ist der Aspekt vorhandener Verkehrsfrequenzen für den Einzelhandel in den Innenstädten, aber auch an Bahnhöfen, Flughäfen, ÖPV-Halte- und Umsteigepunkten von Bedeutung. Hier steht jedoch nicht der Straßenverkehr bzw. der eigentliche Öffentliche Verkehr im Mittelpunkt der Betrachtung, sondern vielmehr das an diesen Stellen vorhandene Fußgänger- bzw. Passantenaufkommen.

Insbesondere die kleinen und mittleren Betriebe, die aufgrund ihrer Betriebsgröße selbst keine weiträumige Ausstrahlung entfalten, sind vielfach auf vorhandene Passantenfrequenzen angewiesen, die entweder durch andere größere Einzelhandelsbetriebe oder durch sonstige Frequenzbringer (zum Beispiel Bahnhof) erzeugt werden. Verlässliche Daten über die Passantenfrequenzen an bestimmten Standorten liegen in der Regel jedoch nur im Ausnahmefall vor, müssen also bei Bedarf meist durch besondere Zählungen ermittelt werden. Nur einige auf den Einzelhandel spezialisierte Immobilienunternehmen führen regelmäßig Frequenzzählungen in den Haupteinkaufslagen der Großstädte durch.

5 Fazit
Die Bewertung der Verkehrslage eines Standorts bzw. eines Einzelhandelsbetriebs stellt einen wesentlichen Baustein der Standortanalyse dar. Die hierbei zu berücksichtigenden Bewertungsfaktoren und ihre Gewichtung werden maßgeblich von dem jeweils zugrunde liegenden Nutzungs- und Betriebskonzept bestimmt.

Die Beurteilung der zwei Hauptfaktoren Erreichbarkeit und Verkehrsfrequenzen hängt von der vorhandenen Infrastrukturausstattung sowie den umgebenden Nutzungs- und Umfeldstrukturen ab. Diese einer eingehenden Prüfung zu unterziehen, ist im Zusammenhang mit einer Standortwahl als unabdingbar anzusehen. Hierdurch wird das Risiko gemindert, einen Standort zu wählen, der sich hinterher als ungeeignet erweist.