Immobilien unter der Lupe

Eine Objektanalyse dient im Allgemeinen der Einschätzung und Bewertung einer Immobilie hinsichtlich der Eignung für eine geplante oder bestehende Einzelhandelsnutzung.

1 Bedeutung der Objektanalyse
Die Objektanalyse ist eine wichtige Grundlage für eine anstehende Investitionsentscheidung, ob etwa eine Immobilie zur Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs angemietet, gekauft oder gepachtet werden soll. Darüber hinaus kann auch die Frage nach den zukünftigen Erfolgschancen eines bestehenden Einzelhandelsbetriebs Ausgangspunkt für die Objektanalyse sein und einen Beitrag dazu liefern, ob der Betrieb am derzeitigen Standort und insbesondere im derzeitigen Objekt weitergeführt werden soll.

Als Ergebnis kann hierbei zum Beispiel ein Umstrukturierungsbedarf in der bestehenden Immobilie festgestellt werden. Bei den zu untersuchenden Objekten kann es sich um ein einzelnes Ladenlokal oder ein Geschäftshaus, aber auch um eine großflächige Markthalle oder Fachmarktimmobilie handeln. Im äußersten Fall - etwa im Rahmen von Standortanalysen für Immobilienfonds - kann auch ein ganzes Shopping-Center Gegenstand einer Objektanalyse sein.

Untersucht und bewertet werden im Rahmen der Objektanalyse die für die jeweilige Nutzung relevanten Eigenschaften des Objektes. Für Einzelhandelsnutzungen ist insbesondere zu prüfen, ob ein Objekt den betrieblichen Anforderungen entspricht.

2 Beurteilungskriterien
Einen wesentlichen Anhaltspunkt für eine mögliche Eignung als Einzelhandelsbetrieb stellt die derzeitige bzw. vorherige Nutzung dar. Wenn im betreffenden Objekt bereits ein Geschäft mit ähnlicher Konzeption hinsichtlich Sortiment oder Betriebstyp erfolgreich betrieben wurde, bestehen bessere Chancen, dass eine Reihe der im folgenden genannten Kriterien positiv zu bewerten ist, als wenn es sich um eine branchenfremde Vornutzung handelt. Im ersten Fall ist allerdings auch zu hinterfragen, warum es nicht mehr betrieben wird, wenn es vorher erfolgreich war.

Ein maßgebliches Kriterium bei einer Objektanalyse ist die Objektgröße. Es gilt zunächst zu prüfen, ob das Objekt für das gedachte Nutzungskonzept ausreichend dimensioniert ist, so dass sich neben der geplanten Verkaufsfläche auch die notwendigen Nebenflächen (zum Beispiel Lagerfläche, Personal- und Sozialräume, Büroräume, Sanitärräume, Verkehrsflächen) realisieren lassen. Insbesondere im Hinblick auf die zukünftige Verkaufsfläche sind dabei die für die jeweiligen Betriebstypen unter marktseitigen Gesichtspunkten bestehenden Anforderungen an die Mindestbetriebsgröße zu berücksichtigen.

Neben der Fläche ist zu prüfen, ob auch die Raumhöhe den Anforderungen an den geplanten Geschäftsbetrieb entspricht. Zu niedrige Räume können einerseits die Möglichkeiten der Warenpräsentation stark einschränken, andererseits auch einengend und erdrückend auf die Kunden wirken. Auch zu hohe Räume können sich nachteilig auswirken, insbesondere können hieraus höhere Energiekosten (Heizung) resultieren.

Neben der insbesondere durch die nutzbare Fläche definierten Objektgröße stellt auch der Aspekt des Flächenzuschnitts sowie der Aufteilung (horizontal und vertikal) ein wichtiges Beurteilungskriterium dar. Hier ist zunächst zu prüfen, ob der Grundriss der vorhandenen Flächen für die beabsichtigte Nutzung geeignet ist. Erfahrungsgemäß kann sich zum Beispiel ein zu stark verwinkelter Grundriss nachteilig auf die Möglichkeiten der Warenpräsentation und auf die Kundenführung innerhalb eines Verkaufsraums auswirken und somit ein Handicap für eine Einzelhandelsnutzung darstellen. Auch erschweren viele verwinkelte Zonen dem Betreiber den Überblick über den gesamten Verkaufsraum.

Auch ein zu schmaler, langgezogener Flächenzuschnitt ist in den meisten Fällen als ungünstig anzusehen, da hieraus längere Wege für den Kunden und weniger Gestaltungsspielraum für die Warenpräsentation resultieren. Den Idealfall stellt aus heutiger Sicht ein rechteckiger Flächenzuschnitt mit einem günstigen Längen-Breitenverhältnis (etwa 1:5) dar. Ein solcher Zuschnitt lässt einerseits genügend Spielraum für eine individuelle Ladengestaltung und Warenpräsentation, wird aber auch den funktionalen Anforderungen an eine möglichst übersichtliche und unkomplizierte Kundenführung gerecht.

Auch die horizontale Aufteilung - also die Aufteilung einer Fläche in mehrere Teilflächen bzw. Räume - beeinflusst die Eignung eines Objekts für die Einzelhandelsnutzung. Sofern die gegebene Flächenaufteilung nicht mit der für die geplante Nutzung vorgesehenen Aufteilung übereinstimmt, müssen die Räumlichkeiten - soweit überhaupt möglich - mit einem zumeist erheblichen Kostenaufwand an die Bedürfnisse angepasst werden. So kann eine sehr kleinteilig strukturierte Gesamtfläche möglicherweise umfangreiche und aufwendige Umbaumaßnahmen erfordern, um die für den angestrebten Geschäftstyp erforderliche Mindestverkaufsfläche zusammenhängend verfügbar zu machen.

Ebenso wichtig ist die Frage der vertikalen Aufteilung, das heißt die Aufteilung der Gesamtfläche auf mehrere Ebenen. Grundsätzlich ist es vorteilhaft, wenn die gesamte Verkaufsfläche in der ebenerdig zugänglichen Parterre angesiedelt ist. Verkaufsflächen in Ober- bzw. Untergeschossen sind in vielen Fällen kritischer zu beurteilen, da diese häufig nicht die notwendige Kundenakzeptanz erzielen. Weniger problematisch erscheint es dagegen, wenn Nebenräume auf einer anderen Ebene untergebracht sind.

3 Mehrgeschossige Konzeption: Vorteile und Probleme
Die Frage, ob eine mehrgeschossige Verkaufsfläche für den geplanten Geschäftsbetrieb grundsätzlich als Erfolg versprechend angesehen werden kann, hängt in hohem Maße von dem jeweils angestrebten Nutzungskonzept – unter anderem von der Gesamtgröße des Betriebs, vom Betriebstyp und von der Sortimentsausrichtung - ab. Für bestimmte Betriebstypen, zum Beispiel Kaufhäuser und Warenhäuser in den Innenstadtlagen, die über eine gewisse Mindestgröße und somit über eine nennenswerte Eigenattraktivität verfügen, sind mehrgeschossige Lösungen zumeist als unproblematisch anzusehen bzw. stellen sogar fast die Regel dar. Diese Mehrbranchenanbieter können die Mehrgeschossigkeit gut dafür nutzen, ihr umfangreiches Angebot übersichtlich zu strukturieren, indem artverwandte Branchen/Warengruppen auf einer Ebene zusammengefasst werden.

Nicht zuletzt stellen aber auch für diese Betriebstypen die besonderen Standortrahmenbedingungen der Innenstadtlagen - wie Flächenknappheit und hohe Grundstückskosten - ein maßgebliches Kriterium für eine mehrgeschossige Konzeption dar. Da sich Verkaufsflächen von mehreren tausend Quadratmetern mangels verfügbarer Grundstücksflächen oder zu hoher Grundstückskosten in den Citylagen selten auf einer Ebene darstellen lassen, sind die Betriebe vielfach gezwungen, auf die dritte (vertikale) Dimension auszuweichen.

Für kleinere Betriebe resultiert jedoch aus einer mehrgeschossigen Verkaufsflächenstruktur eine Reihe von Problemen. Der Kunde kann sich beim Betreten eines Ladenlokals kein Bild über die gesamte Leistungsfähigkeit eines Betriebs machen, da er nur einen Teil der Verkaufsfläche einsehen kann. Das Treppensteigen stellt für den Kunden zudem ein Hindernis dar, welches ihn in seinen Laufwegen zur Erkundung des Warenangebots einschränkt bzw. festlegt. Auch Rolltreppen oder Aufzüge, die für kleinere Betriebe ohnehin kaum in Betracht kommen, stellen für viele   insbesondere ältere - Kunden ein Hemmnis dar und lösen dieses Problem nur bedingt.

Hinzu kommt, dass eine zusätzliche Verkaufsebene in der Regel auch einen höheren Personalbedarf und somit Mehrkosten nach sich zieht. Mehrgeschossigkeit bietet außerdem im Vergleich zur Eingeschossigkeit weniger Möglichkeiten zur Warenpräsentation. So eignen sich Ober- und Untergeschosse weniger gut für die Platzierung von Impulskauf- bzw. Mitnahmeartikeln, die auf einen gewissen Kundenlauf angewiesen sind und somit in jedem Fall im Erdgeschoss angesiedelt werden sollten. Obergeschosse sollten dagegen vorwiegend Zielkaufartikeln vorbehalten bleiben, für die ein Kunde, bei dem ein entsprechender Bedarf besteht, auch bereit ist, bestimmte Hemmschwellen zu überwinden.

Sofern sich die im Rahmen der Objektanalyse zu prüfende Verkaufsfläche über mehrere Ebenen erstreckt, stellt auch das Verhältnis von Antrittsfläche (Erdgeschoss) zu den von hieraus erschlossenen Ober- oder Untergeschossen ein wichtiges Beurteilungskriterium dar. Wichtig ist diesbezüglich, dass die Antrittsfläche ausreichend groß ist, um den Kunden von der Angebotskompetenz des Betriebs überzeugen zu können. Insofern sollte der größte Anteil - wenigstens aber die Hälfte - der Gesamtverkaufsfläche im Erdgeschoss liegen. Diese Aussage gilt nicht unbedingt für große Kaufhäuser und Warenhäuser, für die    wie bereits angedeutet -  besondere Bewertungsmaßstäbe anzulegen sind.

4 Erschließung und Andienung
Als weiteres wichtiges Prüfkriterium im Rahmen einer Objektanalyse ist der Aspekt der Erschließung zu nennen. Hierbei sind sowohl Aspekte des Kundenverkehrs, als auch Fragen der Warenanlieferung zu berücksichtigen.

Im Hinblick auf einen reibungslosen Kundenverkehr stellt die Eingangssituation einen maßgeblichen Bewertungsfaktor dar. So ist zum Beispiel ein ebenerdiger Zugang ein zwingendes Erfordernis für einen zeitgemäßen Marktauftritt. Wichtig ist zudem, dass der Eingangsbereich ausreichend Raum für Begegnungsverkehr sowie für Kinderwagen und Rollstuhlfahrer bietet.

Neben der externen Erschließung - also dem Zugang für den Kunden - sind auch die Möglichkeiten der internen Erschließung - also der Kundenführung innerhalb des Ladens - zu bewerten. Während dies im Falle von nur einer Verkaufsebene vielfach durch die Ladeneinrichtung beeinflusst werden kann, ist die Verbindung zwischen zwei Verkaufsebenen in der Regel bereits durch die bestehenden Strukturen vorgegeben. Hier ist somit zu prüfen, ob die Treppenauf- bzw -abgänge den Anforderungen an eine attraktive Verkaufsraumgestaltung gerecht werden.

In Abhängigkeit von der jeweiligen Nutzung (Betriebstyp, Sortimentsausrichtung) stellt auch die Frage der Andienung für die Warenbelieferung ein wesentliches Beurteilungskriterium für das zu untersuchende Objekt dar. So ist insbesondere für Betriebstypen mit einem hohen Lagerumschlag (zum Beispiel Lebensmitteleinzelhandel) oder mit überwiegend sperrigen Sortimenten (zum Beispiel Möbeln) wichtig, dass eine reibungslose Andienung mit einem LKW erfolgen kann, wobei je nach Größe der Lieferungen auch die Verfügbarkeit einer Laderampe ein Anforderungskriterium sein kann.

5 Ausstattung mit Schaufenstern
Im Hinblick auf den Marktauftritt eines Einzelhandelsbetriebs ist insbesondere in den Innenstadtlagen die Frage, ob und in welcher Größe und Form Schaufenster zur Verfügung stehen, in die Bewertung einzubeziehen. Da das Schaufenster die Visitenkarte eines Geschäfts darstellt, mit der ein möglichst guter Eindruck über das Angebots- und Leistungsspektrum vermittelt werden soll, ist hierauf besonders Wert zu legen. Neben der reinen Länge der Schaufensterfront zum Hauptpassantenlauf sind auch Höhe und Tiefe der Auslagen von Bedeutung. So sollten die Schaufenster in einem Ladenlokal, das als Textilgeschäft genutzt werden soll, hoch genug sein, um Schaufensterpuppen aufstellen zu können.

Auch hier hängt die Bewertung der Situation in hohem Maße von den jeweiligen Nutzungsansprüchen ab. Während etwa ein Sportfachgeschäft eine möglichst große Schaufensterfläche benötigt, um das vielfältige Angebotsspektrum mit entsprechenden Gestaltungsmitteln präsentieren zu können, sind die Ansprüche eines Juweliergeschäfts eher qualitativer Art, um die Auslage in einem hochwertigen Ambiente darzustellen.

6 Sonstige Objektausstattung
Neben der Ausstattung mit Schaufenstern sind weitere Ausstattungsmerkmale in die Analyse mit einzubeziehen. So ist der Zustand und die Qualität der Heizungs- und Klimaanlage sowohl für das Wohlbefinden der Kunden als auch des Personals von Bedeutung. Gleiches gilt in Bezug auf die Ausstattung mit sanitären Einrichtungen sowie den zeitgemäßen Zustand aller Leitungsinstallationen (zum Beispiel Wasser, Strom).

Darüber hinaus sind auch Kriterien wie der äußere Zustand und der optische Gesamteindruck eines Gebäudes sowie dessen Bausubstanz ebenso in die Bewertung einzubeziehen, wie der Zustand, die Qualität und die Wertigkeit des Innenausbaus (unter anderem Wände, Decken und Fußboden).

7 Fazit
Die skizzierten Beurteilungskriterien können an dieser Stelle nur einen groben Abriss über die wesentlichen Aspekte einer Objektanalyse darstellen, helfen jedoch, eine erste Einschätzung zum Zustand und zur möglichen Eignung eines Objektes zur Einzelhandelsnutzung vorzunehmen.

Gemeinsam ist den Bewertungsmerkmalen, dass sich keine pauschalen, für alle denkbaren Nutzungsformen des Einzelhandels gültigen Aussagen treffen lassen. Vielmehr ist es in jedem Einzelfall erforderlich, die Objektanalyse anhand eines spezifisch auf die jeweils angestrebte Nutzung zugeschnittenen Kriterienkatalogs durchzuführen, um den besonderen Anforderungen, die verschiedene Betriebsformen des Einzelhandels an die Immobilie stellen, gerecht zu werden.

Um eine anstehende Investitionsentscheidung auf einer fundierten Grundlage treffen zu können, sollte die in jedem Fall erforderliche Objektanalyse durch ein qualifiziertes Fachinstitut erstellt werden. Dies trägt dazu bei, die Risiken von Fehlentscheidungen zu minimieren und die Erfolgsaussichten einer Unternehmung zu erhöhen.