Hypothekendarlehen

Pfandrecht am Grundstück

Eine Hypothek ist für eine Bank ein Pfandrecht an einem Grundstück zur Sicherung eines gewährten Kredits. Hat ein Einzelhändler einen Kredit bei seiner Bank aufgenommen und kommt seinen Zins- und Tilgungsverpflichtungen bei Fälligkeit nicht nach, hat die Bank das Recht, das Grundstück - zum Beispiel im Wege einer Zwangsversteigerung - zu veräußern, um an ihr Geld zu kommen.

1 Beleihungswert
Eine Hypothek dient der Beschaffung von langfristigem Fremdkapital. Sie wird als erste Hypothek im Allgemeinen mit 60 Prozent oder mehr des von der Hypothekenbank festgestellten Beleihungswertes festgesetzt. Sie hat einen ersten Rang bei der Eintragung in das Grundbuch - das heißt, bei einer Zwangsversteigerung hat die Hypothek erste Priorität.

Mit einer zweiten Hypothek kann eine Aufstockung auf 90 Prozent des Beleihungswertes erfolgen. Die zweite Hypothek ist schneller zu tilgen und hat einen niedrigeren Rang als die erste Hypothek. Die Auszahlung des Hypothekendarlehens erfolgt unter Abzug eines Damnums oder Disagios.

2 Arten von Hypotheken
Man unterscheidet zwischen:

•	Briefhypothek, wenn eine Urkunde (Hypothekenbrief) ausgestellt wurde.
•	Buchhypothek, wenn ausdrücklich vereinbart ist, dass eine Übertragung nur in Verbindung mit einer Grundbucheintragung erfolgen kann.
•	Gesamthypothek, wenn zur Sicherung einer Forderung mehrere Grundstücke belastet werden.
•	Sicherungshypothek, wenn der Gläubiger das Bestehen der Forderung beweisen muss und sich nicht auf das Grundbuch berufen kann. Eine besondere Form der Sicherungshypothek stellt die Zwangshypothek dar, die zum Beispiel im Wege der Zwangsvollstreckung im Grundbuch eingetragen wird, sowie die Höchstbetragshypothek, bei der statt des Forderungsbetrags der Höchstbetrag der Haftungssumme eingetragen wird.

3 Gestaltung der Konditionen
Wie bei allen Darlehen sind die Banken bei der Gestaltung der Konditionen sehr kreativ. In den meisten Fällen stimmt der Nominalzinssatz nicht mit dem Effektivzins überein. Der Nominalzins ist der Zinssatz, den die Bank im Kreditvertrag angibt. Er bezieht sich immer auf den Nennbetrag eines Kredits.

So ist es auch bei dem Hypothekendarlehen üblich, ein Disagio zu verlangen. Der Kreditbetrag wird dann nicht zum Nennbetrag (also 100 Prozent), sondern beispielsweise nur zu 96 Prozent ausgezahlt. Eine andere Variante ist, dass die Zinsen nicht ganzjährig nachträglich am 31. Dezember belastet werden, sondern vierteljährlich oder monatlich.

Diese und andere Faktoren verteuern einen Kredit, so dass der effektive Jahreszins meist höher ist als der Nominalzins. Folgende Kosten muss die Bank mit in die Berechnung des Effektivzinssatzes einbeziehen:
- Nominalzins,
- Zinssollstellungstermine,
- Disagio, Agio,
- Zusatzdarlehen zur Finanzierung des Disagios,
- Bearbeitungsgebühr,
- Verwaltungskostenbeitrag,
- Makler- und Kreditvermittlungskosten,
- Zahlungstermine,
- Annuitätenzuschussdarlehen, wenn es eine Einheit mit dem Kredit bildet,
- Kosten einer Restschuldversicherung,
- Inkassokosten.

4 Fazit
Das Hypothekendarlehen ist ein Mittel zur langfristigen Fremdfinanzierung bei gleichzeitiger Verpfändung – also Belastung –des betreffenden Grundstücks. Bei der Gestaltung der Kreditkonditionen muss der Kreditnehmer auf die richtige Berechnung des Effektivzinssatzes achten.